Lorsque l’on envisage un investissement immobilier donnant lieu à une défiscalisation, l’Outre Mer ne vient pas tout de suite à l’esprit. Il existe pourtant un dispositif très intéressant : la loi Programme pour l’Outre Mer, également connue sous le nom de « Loi Girardin ».
A/ Historique de la loi Girardin
La première aide à l’investissement en outre-mer remonte à 1951. 1986 vit la naissance de la loi de défiscalisation dite « loi Pons » qui fut remplacée, après diverses modifications, par la « loi Paul » en 2001. En 2003, le Bulletin Officiel publie la loi Girardin, révisée en 2009 par la LOMEDOM (loi pour le développement économique des outre-mer) et révisée par les dernières lois de Finances. C’est une loi de soutien fiscal à l’économie dont le but est de favoriser la modernisation et le développement des PME et TPE.
Dans les DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte), le dispositif sera progressivement remplacé par le crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018 mais restera accessible jusqu’au 31 décembre 2020 pour les petits investissement. Dans les TOM (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna), il est prolongé jusqu’à fin 2025 en raison de la fiscalité propre à ces territoires rendant le crédit d’impôt inapplicable.
B/ Bénéficiaires de la loi Girardin
Toute personne physique domiciliée en France et faisant l’acquisition d’un bien immobilier dans les Départements, communautés et pays d’outre-mer à des fins de mise en location – durant 6 ans minimum peut bénéficier du dispositif Girardin.
C/ Conditions pour bénéficier de la loi Girardin
Jusqu’en 2012, la loi Girardin était de deux types : la loi Girardin libre, qui ne comportait pas de plafonnement des loyers et la loi Girardin intermédiaire. Seule cette dernière est toujours en vigueur sous certaines conditions.
- Acquisition ou construction d’un logement neuf en outre-mer ou réhabilitation d’un logement achevé depuis plus de 20 ans.
- Engagement de louer ce logement non meublé durant un minimum de 6 ans en tant que résidence principale du locataire.
- Mettre le bien en location dans les 6 mois suivant son acquisition ou son achèvement.
- Respect des plafonds de montant des loyers et des plafonds de ressources des locataires.
- Le locataire peu appartenir à la famille de l’investisseur sous réserve qu’il ne soit pas rattaché à son foyer fiscal.
D/ Taux de réduction d’impôt
Le plafond de la défiscalisation Girardin est de 2 449 € HT par mètre carré. La surface Girardin est composée de la surface habitable à laquelle s’ajoute la surface du balcon ou de la terrasse jusqu’à 14 m2.
Le plafond est appliqué HT dans les territoires non soumis à TVA (Guyane, Saint-Martin, Tahiti…), et avec une TVA à 8,5% pour la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion, soit 2 657 € TTC par m2.
1) Plafonds des loyers
- Départements d’Outre-Mer, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Mayotte : 170 € / m2 hors charges ;
- Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, Terres australes et antarctiques françaises : 211 € / m2 hors charges.
2) Plafonds de ressources annuelles des locataires
- DOM, Saint-Barthélémy, Saint-Martin et Mayotte
- Personne seule = 31 784 €
- Couple = 58 782 €
- P.S. ou couple + 1 personne à charge = 62 182 €
- P.S. ou couple + 2 personnes à charge = 65 582 €
- P.S. ou couple + 3 personnes à charge = 70 124 €
- P.S. ou couple + 4 personnes à charge = 74 668 €
- Par personne à charge supplémentaire = + 4 772 €
- Polynésie française et autres
- Personne seule = 30 526 €
- Couple = 56 456 €
- P.S. ou couple + 1 personne à charge = 59 720 €
- P.S. ou couple + 2 personnes à charge = 62 987 €
- P.S. ou couple + 3 personnes à charge = 67 349 €
- P.S. ou couple + 4 personnes à charge = 71 711 €
- Par personne à charge supplémentaire = + 4 582 €
3) Déclaration fiscale
Elle s’effectue obligatoirement par internet à l’aide des formulaires suivants :
- Déclaration 2042 Feuille de calcul (c’est elle qui permet de calculer la défiscalisation) indiquant entre autres le lieu de l’investissement et la date d’achèvement des travaux et/ou la signature de l’acte de propriété.
- Déclaration 2042 IOM (spécifique aux investissement outre-mer) comportant le montant de la réduction d’impôts calculée sur la feuille de calcul.
- Déclaration 2044, servant à déclarer le montant des loyers perçus ainsi que les intérêts d’emprunt.
- Déclaration 2083 PART, (amende équivalente à 50% de l’avantage fiscal en cas d’omission) et qui est un peu un récapitulatif des déclarations précédentes.
E/ Avantages de la loi Girardin
- Le principal avantage est avant tout fiscal : si le coût d’acquisition reste proche de 2 400 € le mètre carré, la réduction d’impôt représente la plupart du temps 38% de l’investissement.
- Le nombre d’investissements réalisés n’est pas limité par un plafond.
- Déduction des frais d’acquisition et des intérêts d’emprunt.
- Plafonnement de la niche fiscale à 18 000 € en Outre-Mer contre 10 000 € en Métropole.
- Possibilité de cumuler les dispositifs fiscaux la même année (2 biens en loi Girardin ou 1 bien Girardin et 1 bien Pinel).
- La constitution de rentes locatives est un bon moyen de préparer sa retraite et cet investissement permet de se créer un capital immobilier dans des lieux recherchés.