Etre propriétaire de logements mis en location meublés fait automatiquement de vous un contribuable relevant d’un régime fiscal propre à cette activité. Mais qu’est-ce qui différencie le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)?
A/ Définition
Le loueur en meublé est la personne donnant en location des locaux équipés des meubles et des fournitures indispensables à une occupation normale mais n’assurant pas de prestations de nature hôtelière (accueil, petit déjeuner, entretien des locaux, linge de maison).
La différence entre LMP et LMNP intervient au départ au niveau des conditions à remplir pour être considéré comme professionnel : dégager au minimum 23 000 € TTC de recettes locatives annuelles (recettes qui doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal tels que salaires, autres BIC, etc…) et qu’au moins un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Si ces trois conditions ne sont pas remplies, le bailleur relève automatiquement du statut LMNP.
B/ Le régime fiscal du LMNP
Certaines règles du régime fiscal sont communes au LMP et au LMNP, mais il en existe d’autres spécifiques à chaque statut.
1) Règles communes
- La location en meublé relevant d’une activité commerciale, les revenus qui en découlent appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels commerciaux soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) selon la structure juridique.
- Il y a exonération d’impôt pour les personnes louant ou sous-louant une partie de leur habitation principale dans deux cas :
- le loyer se situe dans des limites raisonnables (184 €/m2 en région parisienne et 135 €/m2 pour les autres régions) et le locataire occupe les pièces à titre de résidence principale (ou temporaire s’il justifie d’un contrat de travail) ;
- s’il s’agit d’une location à la journée, à la semaine ou au mois (telles que les chambres d’hôtes, par exemple), le loyer est inférieur à 760 € TTC par an.
- Deux régimes d’imposition sont possibles :
- la micro-entreprise si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds micro-entreprises, à savoir 32 900 € pour les locations classiques et 82 200 € pour les locations saisonnières de tourisme ; le bailleur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire pour frais le soumettant au barème progressif sur une partie du chiffre d’affaires ;
- le régime du réel(simplifié ou normal), nécessitant la tenue d’un comptabilité et permettant la déduction des droits d’enregistrement, des intérêts d’emprunt éventuels, des travaux d’entretien et de réparations courants ainsi que l’amortissement sur le prix d’achat et les gros travaux non déductibles.
- La location de logements meublés est exonérée de TVA ; toutefois elle est soumise à TVA si le loueur offre au moins 3 des prestations suivantes : accueil de la clientèle, fourniture de linge, petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux.
- La location en meublé est soumise à la CET (contribution économique territoriale), sauf pour les bailleurs louant une parrtie de leur habitation personnelle.
- La taxe d’habitation n’est pas perçue si les logements n’appartiennent pas à l’habitation personnelle du bailleur et s’ils sont soumis à la taxe professionnelle.
- Le loueur exonéré de TVA ou bénéficiant de la franchise en base est soumis à la CRL (contribution sur les revenus locatifs) si le logement se situe dans un immeuble achevé depuis plus de 15 ans. Il en est toutefois exonéré s’il s’agit d’une personne physique ou d’une société de personnes ne comportant aucun associé soumis à l’IS.
2) Règles propres au LMNP
- Le déficit éventuel n’est imputable que sur les bénéfices de même nature réalisés durant la même années et les 10 années suivantes.
- La plus-value réalisée à la vente du bien est soumise au régime des plus-values privées et non des plus-values professionnelles.
- Le LMNP est soumis à l’ISF, les logements n’étant pas considérés comme des biens professionnels.
La déclaration des revenus s’effectue à l’aide du formulaire 2042 C concernant les revenus de locations meublées et autres activités BIC non professionnelles.