La loi Malraux représente sans doute l’un des meilleurs placements : acheter un bien à rénover (à condition qu’il soit situé dans un Périmètre Sauvegardé), faire payer une part des travaux par le fisc et le louer ensuite sans plafond de loyer durant une période de 9 ans minimum. Pour un amateur de belles pierres, c’est un moyen intéressant de réduire ses impôts de façon significative et de se constituer un beau patrimoine.
A/ Origine de la loi Malraux
La loi Malraux est l’une des premières lois de défiscalisation, même si cette expression n’est apparue que dans les années 2000. Comme son nom l’indique, on la doit à André Malraux qui l’instaura en 1962 sous le nom de « loi sur les secteurs sauvegardés ». Le but en était de parachever la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français pour faciliter la restauration immobilière tout en conservant l’intégrité des quartiers historiques.
Par secteur sauvegardé, on entend une partie de la ville (généralement située dans le centre ancien) présentant un caractère esthétique ou historique qui justifie la restauration, la conservation et la mise en valeur des immeubles qui la composent.
Avec le temps, le dispositif Malraux a évolué aussi bien au niveau des avantages fiscaux qu’en ce qui concerne ses conditions d’application.
B/ Bénéficiaires de la loi Malraux
La loi Malraux concerne tous les contribuables domiciliés en France propriétaires ou acquéreurs d’un bien immobilier à restaurer destiné à la location.
Elle s’adresse plus particulièrement aux investisseurs à la fiscalité élevée étant donné le taux important de défiscalisation et le fait que les travaux doivent être exécutés dans les trois ans suivant la délivrance du permis de construire, ce qui suppose de disposer d’un certain budget.
C/ Conditions pour bénéficier de la loi Malraux
- Le bien immobilier doit se situer soit :
- dans un Secteur Sauvegardé,
- dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ; ces zones sont créées et délimitées par arrêté du préfet sur avis de la Commission régionale du patrimoine et des sites, avec accord de la commune. Des prescriptions spécifiques en matière de paysage et d’architecture (telles que l’interdiction de la publicité) sont attachées à ces zones et tous les travaux de démolition, de construction, de transformation, de déboisement ou de modification des immeubles font l’objet d’une autorisation spéciale.
- La rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble et pas uniquement un des logements situés dans cet immeuble.
- L’engagement doit être pris de louer le bien non meublé à usage d’habitation principale durant 9 ans minimum ; le propriétaire, son conjoint ainsi que les descendants ou ascendants ne peuvent être locataires du bien.
- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- La réalisation de travaux doit s’effectuer dans une période de 3 ans après délivrance du permis de construire (délai majoré d’un an en cas de fouilles archéologiques).
- Une ASP (Autorisation Spéciale du Préfet) doit être obtenue avant le début des travaux.
- Les Travaux de rénovation ne peuvent être conduits par l’investisseur lui-même ; ils doivent être confiés en totalité (achat de matériaux et main-d’oeuvre) à une entreprise privée supervisée par un Architecte des Bâtiments de France.
D/ Taux de réduction d’impôt
Le taux dépend de la localisation du bien :
- 30% dans les secteurs sauvegardés ;
- 22% dans les ZPPAUP.
Le plafond de travaux est de 100 000 € par an, soit un maximum de 30 000 € de réduction d’impôt par an.
Exemple :
Un couple avec 3 parts fiscales et payant 25 000 € d’impôt annuel achète un bien dans un secteur sauvegardé pour la somme de 300 000 € (120 000 € de foncier + 180 000 € de travaux de restauration). Les travaux, répartis sur 3 ans, représentent la somme de 60 000 € par an.
La réduction d’impôt annuelle sera de 30% de 60 000 €, soit 18 000 €, ce qui représente une réduction globale de 54 000 €.
La déclaration des revenus doit s’accompagner d’une note annexe comportant :
- identité et adresse du contribuable ;
- adresse du bien concerné stipulant son type de situation (secteur sauvegardé ou ZPPAUP) ;
- date de délivrance du permis de construire ;
- affectation du bien (habitation ou autre) avant et après les travaux ;
- montant des travaux payés et date(s) de paiement ;
- engagement de louer durant 9 ans ;
- date et déclaration d’achèvement des travaux si ceux-ci sont terminés ;
- date de prise d’effet du bail et copie de ce dernier si le logement est mis en location ;
- déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration (1ère année) ;
- autorisation d’urbanisme et avis de l’architecte des Bâtiments de France (1ère année) ;
- factures des entreprises ayant réalisé les travaux.
E/ Avantages de la loi Malraux
Le niveau de défiscalisation fait de cette loi un dispositif particulièrement attractif. Si cette défiscalisation n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs pour un même bien, le cumul est en revanche possible pour plusieurs biens. Autre avantage : la location n’est soumise ni à un plafond de revenus du locataire ni à un plafond de loyer, ce qui permet de fixer celui-ci dans la fourchette haute du marché.
Si les programmes Malraux se sont longtemps adressés à des contribuables très aisés, il est maintenant possible de s’offrir un joli petit appartement (travaux compris) à un prix souvent en deça de celui du neuf haut de gamme. Sans oublier que la revente, au bout des 9 ans de location, offre souvent de jolies plus-values pouvant aller de 15 à 20%.
La recherche du bien doit être menée avec soin : les locataires à fort pouvoir d’achat sont généralement séduits par l’intérêt architectural des biens situés dans les Zones protégées des centres-villes (pierre de taille en façade, cheminées, grande hauteur sous plafond…). Ces biens étant très recherchés par les investisseurs, évitez de surpayer votre acquisition pour « emporter l’affaire » : la meilleure solution consiste à prendre pour base le prix du neuf dans le quartier majoré de 20%, sauf s’il s’agit d’un bien d’exception. Recherchez en priorité un bien dont le coût des travaux est nettement supérieur au prix d’achat puisque c’est le montant des travaux qui génère la réduction d’impôt.