Comment économiser avec la Loi Censi Bouvard ?

Les lois de défiscalisation françaises sont variées et chacune d’entre elles vise un type objectif bien précis. La loi Censi Bouvard concerne l’investissement dans un logement destiné à la location meublée mais dans un cadre bien déterminé offrant une garantie de loyers avec peu de contraintes.

A/ Origine de la loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard est issue d’un amendement à la loi Scellier (qui s’est éteinte au 31 décembre 2012), proposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard. Il s’agit d’un statut LMNP (location immobilière non professionnel) offrant aux particuliers la possibilité d’exercer une activité de location immobilière tout en bénéficiant d’avantages fiscaux liés à la fois à la loi Scellier et au régime LMNP classique.

B/ Bénéficiaires de la loi Censi Bouvard

Elle est destinée aux contribuables français investissant dans la location de logements meublés. Le statut de LMNP est acquis automatiquement suite à cet investissement.

C/ Conditions pour bénéficier de la loi Censi Bouvard

  • Acquérir un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans s’il fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
  • Le logement doit faire partie d’une résidence avec services, c’est-à-dire comportant obligatoirement trois des quatre services suivants : accueil, fourniture de linge de maison, ménage et petit déjeuner. Font partie des résidences avec services :
    • Les résidences de tourisme classées, établissements commerciaux d’hébergement destinés à une clientèle touristique ; il est impératif que la résidence de tourisme soit classée (décision relevant du préfet) dans les douze mois suivant sa mise en exploitation pour bénéficier de la réduction d’impôt. Si le propriétaire occupe temporairement le logement, le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas remis en cause.
    • Les résidences d’accueil et de soins agréées, c’est-à-dire dispensant des soins de longue durée à des personnes en perte d’autonomie ayant besoin d’une surveillance médicale continue et de soins d’entretien ; le gestionnaire des services doit obtenir l’agrément qualité dans les douze mois suivant la mise en exploitation pour que le dispositif Censi Bouvard puisse s’appliquer.
    • Les résidences pour étudiants ; pour être ainsi définie, la résidence doit être ocuupée à 70% au minimum par des étudiants.
    • Les résidences pour personnes âgées ou handicapées ; habilitées à apporter des prestations relevant d’actes médicaus ou paramédicaux, elles doivent appartenir à l’une des catégories suivantes : EHPA (établissements d’hébergement de personnes âgées), EHPAD (établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes), MAS (maisons d’accueil spécialisées), FAM (foyers d’accueil médicalisés), petites unités de vie, logements foyers, foyers de vie ou foyers occupationnels, unités pour personnes désorientées.
  • Le bien doit être loué meublé dans les douze mois suivant son acquisition ou sa livraison, pour une durée minimale de 9 ans, par bail commercial au gestionnaire de la résidence.

D/ Avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard

  • Réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement hors taxe et meubles, dans la limite de 300 000 € par an, étalée sur 9 ans, soit une réduction maximale de 33 000 €. Si le montant de réduction est supérieur au montant d’impôt à payer, il est reportable 6 ans, sous réserve que le logements soit toujours en location l’année d’utilisation du report.
  • Récupération de la TVA sous trois conditions :
    • 3 des 4 services caractérisant les résidences avec services sont assurés ;
    • les loyers perçus sont soumis à la TVA ;
    • l’investisseur possède le statut LMNP et les loyers sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Exemple

Investissement de 120 000 € TTC (TVA = 20 000 €) ; la réduction d’impôt sera de 11 000 € sur 9 ans, soit 1 222 € par an ; avec la récupération de la TVA, l’avantage fiscal global sera – de 31 000 €.

La demande de récupération de la TVA s’effectue par courrier indiquant :

  • l’acquisition du bien avec adresse de la résidence, détails concernant le logement, prix d’achat, in formations sur le gestionnaire ;
  • le choix du paiement de la TVA au régime simplifié ;
  • l’option pour le régime réel simplifié d’imposition en matière de BIC.

Plusieurs déclarations sont à fournir pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard :

  • la déclaration BIC 2031 ;
  • la déclaration de régularisation de TVA 3517 S ;
  • la déclaration de revenus complémentaires 2042 C.

Lors de la première déclaration, le prix de revient du bien doit être déclaré (prix d’achat + frais tels que droits d’enregistrement, honoraires de notaires, taxe de publicité foncière…). Un engagement de location de 9 ans doit également être souscrit.

E/ Avantages de la loi Censi Bouvard

  • La loi Censi Bouvard n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation pour un même logement, mais plusieurs biens peuvent être acquis dans l’année dans la limite des 300 000 € HT ; si plusieurs investissements défiscalisants sont réalisés la même année en respectant le plafonnement à 10 000 € des niches fiscales, il est possible de cumuler loi Censi Bouvard et loi Pinel. –
  • Il n’existe ni zonage particulier, ni plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire.
  • Un apport personnel n’est pas indispensable et le financement des frais d’acquisition tels que les frais de notaire est également possible.
  • La loi Censi Bouvard représente un investissement sans contraintes : le bien étant loué à un gestionnaire professionnel, les loyers sont totalement assurés. Il est en outre conseillé de faire appel à un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, comptable…) pour éviter le côté fastidieux que représentent les démarches de récupération de la TVA et de l’inscription au SIE (Service des Impôts des Entreprises) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel ; pour information, un numéro de dossier est attribué lors de l’inscription à ce service, numéro à reporter obligatoirement pour les déclarations de TVA collectée sur les loyers.
  • Au bout des 9 ans de location obligatoires pour bénéficier de la défiscalisation, vous pouvez revendre le logement, le récupérer à usage personnel ou continuer à le louer au gestionnaire.

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