La défiscalisation en LMP

La défiscalisation concernant les propriétaires de logements loués meublés peut être de deux types : Loueur en Meublé Non Professionnel ou Loueur en Meublé Professionnel. Avant d’approfondir les conditions et avantages de la loi LMP, rappelons les caractéristiques de la location meublée.

A/ Définition

Un local d’habitation est considéré comme meublé lorsqu’il s’agit d’un “logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Cette loi du 6 juillet 1989 a été renforcée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de confort et du mobilier obligatoires dans le cadre des locations meublées à usage de résidence principale. En cas de non respect de cette liste, le locataire est fondé à intenter une action judiciaire pour demander le bénéfice de la loi sur les locations nues.

Si les conditions de la location nue sont régies par la loi du 6 juillet 1989, celles de la location meublée (montant du loyer, dépôt de garantie…) sont librement fixées par les deux parties. Seule obligation : un bail d’une durée minimale de un an, tacitement reconduit aux mêmes conditions. Si le propriétaire souhaite y apporter des modifications, il doit en informer le locataire 3 mois avant l’échéance du bail. En cas de non-renouvellement du bail (uniquement s’il souhaite vendre ou reprendre le logement ou pour un motif légitime), il doit également donner un préavis de 3 mois au locataire.

B/ Conditions exigées pour le LMP

Elles sont au nombre de trois.

  • Au moins l’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel, même si l’activité est exercée sous le régime de l’auto-entrepreneur.
  • Les recettes générées par cette activité, c’est-à-dire le total des loyers charges comprises, doivent être supérieures à 23 000 € sur l’année civile.
  • Ces recettes doivent également être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (autres BIC, salaires…).

Ce caractère professionnel s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal ; si l’activité est exercée à titre professionnel et habituel, la location peut être uniquement saisonnière. Il est à noter que l’activité de chambres d’hôtes avec prestations de services relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de la location meublée.

C/ Avantages fiscaux de la loi LMP

Au contraire des locations nues, relevant des revenus fonciers, les revenus de LMP se déclarent sous l’un des régimes suivants selon le statut juridique choisi par l’investisseur :

  • impôt sur le revenu (IR), catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
  • impôt sur les sociétés (IS)
  • micro-entreprise (auto-entrepreneurs) pour un chiffre d’affaires ne dépassant pas 82 200 € HT.

Les avantages fiscaux du LMP sont de plusieurs ordres.

1) Réduction du revenu imposable

Excepté dans le cas de la micro-entreprise, cette activité est soumise au régime réel d’imposition ; en conséquence les charges peuvent être déduites pour leur montant réel :

  • frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société…) ;
  • intérêts d’emprunt ;
  • frais d’assurances et de gestion ;
  • frais d’entretien et de réparations ;
  • impôts locaux ;
  • amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans, donc avec un taux allant de 10 à 20% par an.

N’est pas considéré comme une charge déductible le prix d’achat du bien ; mais il peut être amorti selon sa durée de détention à raison de 2 à 3% de sa valeur chaque année, aboutissant ainsi à un amortissement proche de 80% du prix d’achat. Par exemple un bien acheté 500 000 € permet de déduire chaque année 12 000 € d’amortissement des revenus locatifs.

2) Imputation des déficits

Il n’y a pas de limitation de montant de l’imputation des déficits sur le revenu global, contrairement aux bailleurs classiques ne pouvant imputer le déficit foncier qu’à hauteur de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). Les déficits dus aux charges engagées avant le début de la location peuvent imputés en 3 fois sur le revenu des 3 premières années.

En cas de recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération est partielle. Si l’activité a débuté depuis au moins 5 ans et que la moyenne des recettes est inférieure à 90 000 €, l’exonération est totale.

3) Exonération d’impôt sur la fortune

Le logement étant considéré comme bien professionnel, il n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune (ISF), comme tous les outils de travail.

4) Allègement de droits de succession

Pour les héritiers d’un loueur en meublé professionnel les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement afin de favoriser la transmission d’entreprise : paiement des intérêts à un taux minoré durant cinq ans, puis acquittement des droits en 20 versements étalés sur 10 ans.

Si les héritiers conservent le statut LMP, les droits de succession sont déductibles du bénéfice imposable en tant que coûts d’acquisition de l’outil de travail. Ils peuvent également donner lieu à un abattement de 75% de la valeur des biens aux conditions suivantes :

  • l’entreprise a été exploité deux ans au minimum par le défunt ;
  • les héritiers conservent les logements pendant au moins six ans ;
  • au moins un héritier assure l’exploitation pendant une durée de cinq ans au moins.

5) Autres impôts et charges

  • Le LMP est assujetti à la taxe foncière comme le bailleur classique.
  • Sauf s’il s’agit d’une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale), la contribution économique territoriale (CET) propre à tous les loueurs en meublé doit être acquittée.
  • Les charges sociales RSI des commerçants, déductibles du bénéfice imposable.
  • Rappelons que la location meublée n’est pas soumise à la TVA – quand il n’y a pas de prestations fournies.

D/ Inconvénients du statut LMP

Si le statut LMP présente des avantages évidents sur le plan fiscal, on ne peut nier qu’il comporte également quelques inconvénients.

  • Les formalités fiscales et comptables sont plus lourdes que pour les bailleurs classiques.
  • La rentabilité de l’investissement est réduite par le poids des charges sociales et de la CET.
  • Le coût de l’équipement et du mobilier vient s’ajouter à l’investissement initial.

Il ne faut pas se cacher que le plancher de recettes n’est pas facile à atteindre et qu’un changement de locataire, donc de vacance des logements, augmente le risque de retomber sous ce seuil. L’investissement permettant de percevoir des loyers bien supérieurs à 23 000 € est donc très important, d’autant que ce plancher pourrait bien être relevé dans les années à venir.

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