En tant que principal levier d’incitation à l’investissement, la défiscalisation est extrêmement présente dans les dispositifs immobiliers. Toutefois les dispositifs varient selon le type de biens (anciens, neufs, meublés…). La loi Pinel s’applique aux logements neufs.
A/ Origine de la loi Pinel
Le but de la loi Pinel est d’appuyer le secteur de la construction en incitant à l’investissement locatif. On la doit à la ministre du Logement, Sylvia Pinel, et au premier ministre, Manuel Valls. Elle remplace la loi Duflot, dont elle est très proche quant aux conditions et au fonctionnement tout en s’avérant plus avantageuse et plus souple, pour les logements acquis à partir du 1er septembre 2014.
Valable au départ jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, prolongation dont le président de la République avait fait l’annonce lors de son discours du 8 avril 2016.
B/ Bénéficiaires de la loi Pinel
La loi Pinel concerne tous les contribuables français se portant acquéreurs jusqu’au 31 décembre 2017 d’un logement neuf destiné à la location. Les non-résidents ne peuvent pas en bénéficier. Pour ceux qui avaient déjà investi dans ce dispositif alors qu’ils étaient résidents fiscaux français, les avantages fiscaux qu’ils en ont retiré avant leur départ n’est pas remis en cause ; en revanche ils ne bénéficient plus de cet avantage à compter de l’année de leur départ.
Les logements au droit de propriété démembré (usufruit ou nu-propriété) ainsi que ceux ayant déjà bénéficié d’autres lois (Malraux, censi-bouvard, girardin…) sont exclus de ce dispositif.
C/ Conditions pour bénéficier de la loi Pinel
Pour bénéficier de la loi Pinel, il existe des conditions de divers types.
1) Conditions liées au type d’investissement
- Logements éligibles :
- logement acquis neufs ;
- logement à construire ;
- logement en état futur d’achèvement (contrat VEFA) ;
- logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf ;
- local faisant l’objet de travaux pour le transformer en logement.
- Délais d’achèvement du logement :
- contrat VEFA = 30 mois à dater de la signature de l’acte ;
- logement à construire = 30 mois à dater de l’obtention du permis de construire ;
- logement faisant l’objet de travaux = 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition.
- Niveau de performance énergétique exigé :
- logement neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012 (efficacité bioclimatique, consommation énergétique, confort d’été) ;
- logement faisant l’objet de travaux : Label HPE rénovation 2009 ou Label BBC 2009.
2) Conditions liées aux zones géographiques
Il existe quatre zones dites Pinel :
- Zone A Bis : Paris et petite couronne Parisienne ;
- Zone A : grande couronne Parisienne, Lyon, Marseille, Nice, Lille ;
- Zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants ;
- Zone B2 : villes comprenant de 50 000 à 250 000 habitants.
Le reste du territoire français (Zone C) n’est pas éligible à la loi Pinel.
3) Conditions liées aux divers plafonds
- Plafonds de loyer au m2 charges non comprises :
- Zone A Bis = 16,83 € ;
- Zone A = 12,50 € ;
- Zone B1 = 10,07 € ;
- Zone B2 = 8,75 €.
- Selon la surface habitable, ces plafonds sont diminués ou majorés.
- Plafonds de l’investissement :
- plafond de 300 000 € par personne et par an ;
- plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable ;
- plafond s’appliquant à certains avantages fiscaux.
- Plafonds de ressources annuelles du locataire
- Zone A Bis
- Personne seule = 36 993 €
- Couple = 55 287 €
- 1 enfant à charge = 72 476 €
- 2 enfants à charge = 86 531 €
- 3 enfants à charge = 102 955 €
- 4 enfants à charge = 115 851 €
- Majoration pour personne à charge complémentaire = 12 908 €
- Zone A
- Personne seule = 36 993 €
- Couple = 55 287 €
- 1 enfant à charge = 66 460 €
- 2 enfants à charge = 79 606 €
- 3 enfants à charge = 94 240 €
- 4 enfants à charge = 106 049 €
- Majoration pour personne à charge complémentaire = 11 816 €
- Zone B1
- Personne seule = 30 151 €
- Couple = 40 265 €
- 1 enfant à charge = 48 422 €
- 2 enfants à charge = 58 456 €
- 3 enfants à charge = 68 766 €
- 4 enfants à charge = 77 499 €
- Majoration pour personne à charge complémentaire = 8 646 €
- Zone B2
- Personne seule = 27 136 €
- Couple = 36 338 €
- 1 enfant à charge = 43 580 €
- 2 enfants à charge = 52 611 €
- 3 enfants à charge = 61 890 €
- 4 enfants à charge = 69 749 €
- Majoration pour personne à charge complémentaire = 7 780 €
4) Conditions liées à la location
- Le logement doit être non meublé et à usage d’habitation principale pour le locataire ;
- la date d’effet de la location doit intervenir au plus tard 1 an après l’achèvement ou l’acquisition du logement ;
- le locataire peut être un ascendant ou un descendant (contrairement à la loi Duflot) ;
- la location doit être d’une durée de 6 ans minimum.
D/ Taux de réduction d’impôt
A la différence de la loi Duflot qui offrait simplement une réduction d’impôt de 18% pour une location sur 9 ans, le taux de la loi Pinel varie selon la durée de la location :
- 13 sur 6 ans ;
- 18% sur 9 ans ;
- 21% sur 12 ans.
Exemples :
- Un bien de 220 000 € acheté à Paris par un couple s’engageant à le louer durant 6 ans génère une réduction d’impôt de 26 000 €, soit 4 400 € par an.
- Un logement de 300 000 € acquis à Saint-Cloud par un célibataire s’engageant à louer durant 9 ans génère une réduction d’impôt de 54 000 €, soit 6 000 € par an.
- Un appartement de 290 000 € acheté à Marseille par un couple s’engageant à le louer pendant 12 ans génère une réduction d’impôt de 60 900 €, soit 5 075 € par an.
La première année, la déclaration CERFA 2044 EB stipulant l’engagement de location durant 6 ans minimum doit être remplie. Le bilan foncier sera également déclaré par l’intermédiaire du formulaire 2044 ou 2044-SPE et reporté sur la déclaration CERFA 2042 et 2042C.
E/ Les avantages de la loi Pinel
Outre la réduction d’impôt qu’amène la loi Pinel, elle offre l’avantage de devenir propriétaire sans apport : dans le cadre d’un projet appuyé par le gouvernement, les banques font preuve de moins de frilosité pour accorder un prêt. C’est également un bon moyen de commencer à préparer sa retraite et d’assurer l’avenir de ses enfants en se créant un patrimoine grâce à l’économie d’impôt réalisée.